Hauskäufer in der Gebührenfalle

Immobilien Je nach Kanton kommen zum Kaufpreis eines Hauses noch happige Kosten hinzu. Am teuersten wird es im Kanton Freiburg.

Was kostet ein Eigenheim von 850 000 Franken? Blöde Frage. Natürlich 850 000 Franken. Falsch: Es kostet deutlich mehr: Notar, Grundbucheintrag, Schuldbriefe – all das erhöht den effektiven Kaufpreis. Auch der Steuervogt will am Handel mitverdienen – zumindest in gewissen Kantonen. Doch die Schweiz wäre nicht die Schweiz, wenn die genannten Zusatzkosten von Kanton zu Kanton nicht unterschiedlich hoch ausfielen.

Für ein Haus von 850 000 Franken kommen im Wallis noch 16 438 Franken hinzu – mindestens. Im Kanton Zürich sind es bloss 1765 Franken. Überdurchschnittlich hoch sind die Zusatzkosten auch in Basel, in Graubünden, in Luzern und im Thurgau. Tief sind sie bei den üblichen Verdächtigen: Schwyz und Zug.

Niemand wird überrascht sein, dass der Eintrag ins Grundbuch und die Abwicklung durch den Notar mit Kosten verbunden sind. Nicht zwingend einleuchtend ist aber, dass bei einer Handänderung eines Grundstücks auch der Steuervogt die hohle Hand macht – und wie. Dabei wird die Handänderungssteuer unabhängig davon erhoben, ob mit dem Verkauf des Hauses überhaupt ein Gewinn erzielt wird. Der Gewinn muss zusätzlich noch versteuert werden, es fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Diese ist logischerweise allein vom Verkäufer zu bezahlen.

Handänderungssteuer abgeschafft

Freilich ziehen nicht alle Kantone bei einer Immobilientransaktion eine Steuer ein. In Schwyz zum Beispiel sprudeln dank vielen reichen Einwohnern andere ergiebige Geldquellen, sodass man auf eine Handänderungssteuer verzichten kann. Auch die Kantone Aargau und Schaffhausen kennen keine Handänderungssteuer.

Seit 2005 verzichtet auch der Kanton Zürich darauf, weil das eine Mehrheit des Stimmvolks an der Urne so beschlossen hat. In Solothurn fällt die Handänderungssteuer seit 2011 ebenfalls weg. Aber nur unter der Voraussetzung, dass der Käufer selber im gekauften Haus oder in der gekauften Wohnung wohnt. Und im Kanton Bern wird die Handänderungssteuer seit 2015 erst ab einem Verkaufspreis von 800 000 Franken erhoben. Auch diese Einschränkung ist auf einen Urnenentscheid zurückzuführen.

Graubündner Unikum

Im Kanton Basel-Landschaft beträgt die Handänderungssteuer für den Käufer und den Verkäufer je 1,25 Prozent des Kaufpreises. Wird die Liegenschaft vom Käufer zur Selbstnutzung erworben, wird die Handänderungssteuer nicht erhoben beziehungsweise aufgeschoben. Auch im Kanton Schaffhausen werden Käufer davon verschont, sofern sie selber in der Liegenschaft wohnen.

In Graubünden, um ein anderes Unikum zu nennen, variiert die Höhe der Handänderungssteuer von Gemeinde zu Gemeinde. Im Maximum beträgt sie 2 Prozent. Und im Kanton Freiburg verdient nicht nur der Kanton mit, sondern auch die Gemeinden. Kanton und Gemeinden kassieren je 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Ins Tuch gehen auch die Kosten für den Notar. Entschädigt wird er für die Erstellung des Kaufvertrags und die Beurkundung. Gut bedient sind potenzielle Grundstückbesitzer in Kantonen mit Amtsnotariat wie etwa in Zürich. Teuer sind Handänderungen in Kantonen mit freien Notariaten. Freies Notariat tönt eigentlich nach Wettbewerb. Und das wird landläufig mit tieferen Preisen gleichgesetzt. Nicht in diesem Fall: Hier heisst freies Notariat geschützte Werkstatt.

So viel zur Handänderungssteuer. Nicht weniger abwechslungsreich die Systeme für die Verschreibung: Es gibt fast so viele Systeme, wie es Kantone gibt: Zürich und Bern kennen Pauschalen, die in Prozent des Kaufpreises berechnet werden, unabhängig vom Aufwand. In Solothurn und Baselland gibt es Spannweiten, abhängig der Komplexität des Geschäfts. Baselland beispielsweise kennt eine Rahmengebühr von 800 bis 2500 Franken.

Die Pflicht der Kostenübernahme für Grundbucheintragungs- und Verschreibungskosten liegt meistens beim Käufer. Doch in einigen Kantonen ist es den Parteien freigestellt, die Kosten aufzuteilen. In Solothurn werden grob geschätzt etwa in 50 Prozent der Fälle die Kosten aufgeteilt; in den anderen 50 Prozent zahlt der Käufer alleine. Im Aargau und in Luzern werden sie in der Regel aufgeteilt und in Zürich hält sogar das Notariatsgesetz fest, dass die Gebühren bei Eigentumsänderungen von beiden Parteien zu gleichen Teilen geschuldet seien.

Häufig kommt ein abgestufter Promilletarif in Abhängigkeit des Kaufpreises zur Anwendung. Doch in Baselland, Solothurn und Zug werden die Gebühren nach Aufwand und nicht nach dem Kaufpreis berechnet.

Kein Kanton arbeitet so effizient wie Schwyz: Die Notariate sind gleichzeitig auch Grundbuchämter. Somit beurkundet der Notar nicht nur das Grundstückgeschäft, sondern sorgt gleichzeitig auch für den Eintrag ins Grundbuch. «Dieses System garantiert nebst Rechtssicherheit und Schnelligkeit ein höchst kostengünstiges und kundenfreundliches Verfahren», verspricht der Kanton Schwyz auf seiner Website.

Häufig kommen noch andere Kosten hinzu, die in der oben stehenden Tabelle nicht aufgeführt sind. Das gilt zum Beispiel in Fällen, in denen das Grundbuchamt noch Schuldbriefe errichten muss. Die Kosten für die Errichtung von Grundpfandrechten betragen zwischen 0,1 und 0,3 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten entfallen, wenn man das Haus einem Privaten abkauft, der über die entsprechenden Schuldbriefe verfügt und diese übertragen kann. Zusätzliche Gebühren können für die Anmerkung des Vorbezugs von Pensionskassengeldern anfallen. Zumindest im Kanton Zürich ist das der Fall.

Und möchte man wissen, ob das gewünschte Objekt wirklich den angebotenen Preis wert ist, so wird das den effektiven Kaufpreis nochmals nach oben treiben. Ein diplomierter Schätzungsexperte verlangt für die Schätzung eines Einfamilienhauses 1200 bis 2000 Franken. Günstiger sind Online-Bewertungen: Beispielsweise kostet eine hedonische Bewertung für ein Einfamilienhaus inklusive dreier Varianten bei Iazi 350 Franken.

Erschienen in der Handelszeitung am 16. Januar 2020